Chi phí xây lắp chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành sản phẩm xây dựng và quyết định tới hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng. Việc khống chế và kiểm soát chi phí ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, liên quan đến bản vẽ thiết kế, kiểm tra tính hợp lý của dự toán đến phương án xử lý giá công trình biến động…là những công việc liên quan tới quản lý chi phí dự án mà chủ đầu tư cần quan tâm để tối ưu giá thành sản phẩm.  

Mô hình triển khai dự án theo phương thức thiết kế - đấu thầu – xây dựng (DBB) phổ biến hiện tại ở Việt Nam. Do yếu tố tâm lý và tập quán, các chủ đầu tư của Việt Nam  thường có xu hướng can thiệp và kiểm soát mọi vấn đề, nhằm tạo sự an tâm cho họ. Điều này dẫn đến quyền lợi và trách nhiệm của các bên như nhà thiết kế, nhà thầu là tách rời và không có liên quan chặt chẽ. Có thể thấy nhà thầu không có cơ hội đóng góp các kinh nghiệm thi công của mình trong giai đoạn thiết kế cũng như thiếu động lực đề nghị sử dụng một giải pháp tốt hơn do không có cơ chế tưởng thưởng xứng đáng. Nhà thiết kế cũng không được khuyến khích để nghiên cứu và phát triển một bản thiết kế tiết kiệm nhất do họ được chủ dự án trả một khoản thù lao cố định hoặc tỷ lệ phần trăm theo chi phí xây lắp. Thêm vào đó,khi xảy ra sự cố trên công trường các bên có xu hướng bảo vệ lợi ích của mình và đẩy trách nhiệm qua bên khác làm kéo dài thời gian khắc phục và xử lý, ảnh hưởng tới tiến độ và chi phí của dự án. Như vậy về bản chất mô hình triển khai dự án DBB khó có thể huy động được tối đa chất xám và kinh nghiệm của các bên tham gia để tạo ra một giải pháp tối ưu nhất cho dự án, đồng thời tiến độ dự án sẽ bị kéo dài do giai đoạn sau chỉ có thể được bắt đầu khi đã hoàn thành giai đoạn trước. Vì thế, rất cần một một cơ chế  tạo ra sự thống nhất về lợi ích cũng như để thưởng tương xứng cho nỗ lực và tri thức của các bên để gia tăng  giá trị và hạn chế những bất cập nêu trên trong quá trình triển khai dự án.  

• Tích hợp thiết kế & thi công – Mô thức cam kết về chất lượng với chi phí tối ưu.

Dù đã thành công tại nhiều quốc giá trên thế giới, mô hình triển khai dự án giao tổng thầu thiết kế thi công (Design & Build contract - DB) vẫn tương đối mới tại Việt Nam. Mô hình DB chỉ được thực hiện ở các dự án công nghiệp trọng điểm; còn trong phân khúc dân dụng thì còn khá xa lạ. Phương pháp tổng thầu DB thì kết hợp trách nhiệm của thiết kế và thi công làm một sẽ giải quyết được những hạn chế của mô hình DBB, theo đó tổng thầu sẽ chịu trách nhiệm thiết kế và thi công với giá trọn gói không phát sinh trong suốt quá trình thực thi dự án. Lợi thế của mô hình DB do có sự nhất quán về trách nhiệm nên sẽ phát huy tối đa tri thức và chất xám của đội ngũ thiết kế & thi công ngay từ ban đầu. Mô hình này cũng giải quyết được những xung đột tiềm tàng giữa thiết kế và thi công góp phần rút ngắn tiến độ dự án, đồng thời nó cũng giảm thiểu rủi ro vượt ngân sách cho chủ đầu tư.  

Để triển khai dự án thành công theo mô hình này, vấn đề cốt lõi đối với chủ dự án là tìm kiếm được đơn vị tổng thầu thiết kế - thi công có năng lực mạnh đảm bảo đề xuất được giải pháp thiết kế tối ưu về mặt khối lượng và chi phí, đó phải là giải pháp kỹ thuật thi công hợp lý nhất và thực hiện tốt công việc quản lý rủi ro trong suốt thời gian triển khai dự án. Với mô hình DB, đơn vị tổng thầu và chủ đầu tư cần nỗ lực lập kế hoạch dự án ngay từ ban đầu; thống nhất toàn bộ phương thức thực hiện, chi tiết vật tư, giá cả … một cách minh bạch nhằm tạo ra khuôn khổ giámsát chất lượng và nghiệm thu công tác thi công của nhà thầu.  

• Chủ đầu tư nói gì?

Trao đổi xoay quanh vấn đề này, Bà Trần Thị Dịu Hòa - Đại diện phía chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội Nest Home 1 tại Đà Nẵng cho biết: “Chúng tôi đã cân nhắc kỹ những khó khăn khi triển khai dự án nhà ở xã hội trong điều kiện khó khăn như hiện nay, nhất là giải quyết bài toán chi phí trong xây dựng, làm sao để tối thiểu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng. Hợp tác với Công ty CP Kỹ thuật Xây dựng Phú Mỹ - PMEC trong dự án Nest Home 1 theo phương thức “thiết kế - thi công”, thực hiện trọn gói thiết kế & thi công là một lựa chọn nên làm. Tôi nghĩ cần phải có một cách tiếp cận khác biệt so với thông lệ để có thể tạo giải pháp khả thi cho dự án theo hướng cung cấp các sản phẩm chất lượng tốt với giá thành rất hợp lý. Chúng tôi yêu cầu nhà thầu cam kết tổng mức đầu tư, giá thành dự án ngay từ giai đoạn lập qui hoạch tổng mặt bằng 1/500. Cho tới nay dự án Nest Home 1 đã hoàn thành thiết kế chi tiết & sẵn sàng cho công tác thi công móng; khối lượng và  chi phí dự án được nhà thầu kiểm soát theo đúng cam kết ban đầu”.  

Như vậy, đã đến lúc thay vì ngồi chờ những chính sách vĩ mô từ phía nhà nước thì bản thân chủ đầu tư vẫn có thể chủ động tạo cho mình những cơ hội kinh doanh khả thi trong thị trường bất động sản hiện nay, ví dụ như hợp tác với các đơn vị tư vấn, nhà thầu chuyên nghiệp để giải bài toán kinh doanh kinh, sản xuất ra những sản phẩm phù hợp phục vụ cho cộng đồng, có như vậy thì rủi ro sẽ được san sẻ, giá trị sẽ gia tăng, đồng thời phát huy nỗ lực tối đa của các bên tham gia để cho ra những sản phẩm tốt nhất, và người được hưởng lợi cao nhất chính là khách hàng, và có thể hoàn toàn tin tưởng rằng khi mục tiêu kinh doanh kinh doanh hướng về khách hàng, phục vụ cho nhu cầu thực của khách hàng thì doanh nghiệp sẽ có có cơ hội tồn tại và phát triển.  

Hình: Phối cảnh Nest Home 1 - Ứng dụng mô hình Design & Build

• CÁC THÔNG SỐ CHÍNH:

Diện tích đất: 9840 m2

Diện tích sàn xây dựng (GFA): 30,192 m2

Số căn hộ: 421

Tầng cao: 09

Diện tích căn hộ: 50m2 ~ 57 m2

Hệ số sử dụng đất; 3.05

Mật độ xây dựng: 51.43 %